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发表时间：2006-12-26
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摘要：夫妻一方擅自卖房不能绝对定论为无效或有效，须综合判断。如果房产登记在一人名下，购房人与卖房夫妻也不熟悉，判断该买卖行为有效一般不以经过夫妻双方同意为条件。如果房产登记在二人名下，判断该买卖行为有效一般要以经过夫妻双方同意为条件，举证责任在购房人，即购房人要有证据证明夫妻双方同意为条件，即应以购房人是否善意、有偿作为条件。 同时，对于合同的有效无效也可以引用合同法52条进行排除判断。
关键词：夫妻共同财产 善意第三人 表见代理 家事代理 无权处分 房屋买卖合同效力
一、引言：
近日，一女士询问，婚后购房由于丈夫缴了大部分房款，要求在产权证上只登记他的名字，并说婚姻法规定婚姻关系存续期间获得的财产归夫妻共同所有，所以写不写妻子的名字都改变不了这房子是两人共同所有的事实，就是离婚也是一人一半，想想也有道理，不知对否？
回答：
第一，婚姻法确有规定，也正如你丈夫所说，但是如果他擅自将房出卖或是抵押，你是不是就能以未经你同意主张出卖或抵押无效呢？有时可能有效，有时可能无效，如果购房人有理由相信卖房是夫妻共同意思表示时就有效，反之无效。所以最稳妥的办法就是将房屋登记在两个人名下。
另外，也不是把名字登记在两个人名下，其中一方私自卖房该合同就绝对无效。比如购房人有理由相信其中一方卖房已获得另一方授权时，比如有伪造授权委托书，提供身份证原件等，该合同有效。并且就目前二手房的交易程序而言，并没有要求作为共同财产所有人的夫妻双方必须在房屋买卖协议上共同签字，也没有要求在过户时必须共同到场，这是一个漏洞。作为夫妻，只要一方有偷卖的念头，拿到另一方的身份证、户口簿和房产证等，是很容易的事情。（此种情况不是本文探讨范围）
所以夫妻双方要从法律上去防范所有的风险是不现实的，毕竟夫妻之间要有最大的诚信。一单合同要有诚信规则约束，何况是两个人以一生时间来履行的婚姻之约呢！
第二，提醒购房人，最稳妥的办法，为避免官司，购买二手房时，应征得售房夫妻双方的同意，最好要求夫妻双方当面签字、共同到房管部门去办理产权过户手续；如果售房夫妻无法同时到场，可以要求其办理公证等手续，以避免假冒共有人签名骗取房产证的现象。
二、案例 |
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