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发表时间：2006-12-26
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SPAN style="FONT-SIZE: 10.5pt; FONT-FAMILY: 宋体; mso-bidi-font-size: 12.0pt; mso-hansi-font-family: 'Times New Roman'; mso-ascii-font-family: 'Times New Roman'; mso-bidi-font-family: 'Times New Roman'; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA; mso-font-kerning: 1.0pt">．如何解决房地产法与民法、合同法之间的法律冲突。表面上冲突，实际不然。
其一，有人认为《城市房地产管理法》第三十七条第（四）项规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。该条款属于强制性规定，当事人之间的约定如果违反此规定当属无效。
笔者认为，对该条款中“共有人”的理解，是解决该案房屋买卖合同效力这一问题的关键。对该条款中“共有人”的理解不外乎以下两种：一是产权证上明确载明的共有人，不包括未经登记的实际共有人；二是包括其他法定的、约定的实际共有人。
首先，从立法本意来看，《城市房地产管理法》是城市房地产的登记、交易等方面的行为规范，产权证是一种权利凭证，具有公示的效力，其是将物权正确性通过法律认可的形式反映出来，登记簿上记载的不动产物权应该是正确的物权，即产权证上的产权人及共有人的情况应该是真实的。如果人们总是在产权证上作虚假的登记，市场秩序必将混乱，产权证的公示功能必将得不到应有的发挥，在有产权证的情况下，人们应该无需依据其他凭证就能判断权利人，这样才能有利于交易的安全和便捷。
其次，从交易双方的利益平衡来看，如果取后一种理解，则势必加重第三人的注意义务，导致交易双方的权利义务不对等、不公平。按照旧的《婚姻法》，夫妻关系存续期间所购房产是夫妻共有财产没错，而按照现行的《婚姻法》却不是。现行的《婚姻法》规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，没有约定或者约定不明确的，才依法确定为共同所有或夫妻一方所有，所以夫妻存续期间所购的财产并非理所当然地为夫妻共有财产，由于法律适用中的惯性作用，人们往往容易忽视这一点。夫妻共有财产尚且如此不确定，更不用说实践中存在的其他法定的、约定的共有，如父子共有、兄弟共有、朋友共有。
为叙述方便，我们且把未在产权证上登记的实际共有人称为“隐名共有人”，如果我们认为上述《城市房地产管理法》中的“共有人”包括 “隐名共有人”，那么从举证的角度来看，对购房者就不公平，因为卖房者想反悔就能轻而易举地找到理由，或很容易伪造证据。相反，对于购房者而言，其除了通过房产证的记载对房屋共有情况进行审查外，几乎无法对是否存在“隐名共有人”进行审查，要求购房人尽这样的注意义务显然是苛刻的。
因此，笔者认为，购房者只要对房产证进行了表面的、形式上的审查，就应认为其已尽到了必要的注意义务，也就没有过错。
其二，由于房地产法是下位法（全国人大常委会制定），而民法、合同法、是上位法（全国人大制定），故优先适用民法、合同法的规定。
其三，新法优于旧法是法律适用中的一个基本原则。房地产法规定于1994年，有些规定与后来制定的《中华人民共和国合同法》的“鼓励交易”原则相冲突，已不适应时代的要求。另也应应优先适用婚姻法及司法解释，夫妻一方处理重大共同财产时，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
5、有人认为夫妻一方擅自卖房可视为效力待定行为，因为合同法第51条针对无权处分行为的效力设有明文规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因为夫妻一方在婚姻关系存续期间擅自出卖房屋，对于其中属于夫妻对方的房产份额来说是是无处分权的。但是此种观点值得细究。认定是无权处分，也只侵犯了夫妻一方的共同处分权，由此应对其夫妻一方承担过错责任，但这是内部行为，最终确认越权处分行为内部无效，不产生对外效力，但外部有效。
但笔者认为，如何分析夫妻一方擅自卖房的行为，如果以对方方名义卖房，且购房有理由相信卖房人已有相应的权利时，就应作为表见代理处理，合同有效；而如以自己名义卖房时，则是无权处理，即为合同效力待定。
参考文章等：
1．沈阳晚报：《夫妻一方是否可以出卖共有房》
2．正义网：《夫妻均卖房，哪个作数》
3．东方法眼：《一方擅自处分夫妻共同房产的行为是否有效？》作者：王学堂
4．厦门晚报：《背着配偶卖房子是什么阴谋》
5．人民法院报：《一套房屋两场官司四次审理，谁是谁非？》作者：徐文杰
6．法制日报：《未经丈夫同意卖房 无法过户谁来担责》作者：金贵宾 张来柱
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重庆森达律师事务所盛红斌律师
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