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发表时间：2006-12-26
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10.5pt; FONT-FAMILY: 'Times New Roman'; mso-bidi-font-size: 12.0pt; mso-ansi-language: EN-US; mso-fareast-language: ZH-CN; mso-bidi-language: AR-SA; mso-font-kerning: 1.0pt; mso-fareast-font-family: 宋体">”，那么从举证的角度来看，对购房者就不公平，因为卖房者想反悔就能轻而易举地找到理由，或很容易伪造证据。相反，对于购房者而言，其除了通过房产证的记载对房屋共有情况进行审查外，几乎无法对是否存在“隐名共有人”进行审查，要求购房人尽这样的注意义务显然是苛刻的。
因此，笔者认为，购房者只要对房产证进行了表面的、形式上的审查，就应认为其已尽到了必要的注意义务，也就没有过错。
其二，由于房地产法是下位法（全国人大常委会制定），而民法、合同法、是上位法（全国人大制定），故优先适用民法、合同法的规定。
其三，新法优于旧法是法律适用中的一个基本原则。房地产法规定于1994年，有些规定与后来制定的《中华人民共和国合同法》的“鼓励交易”原则相冲突，已不适应时代的要求。另也应应优先适用婚姻法及司法解释，夫妻一方处理重大共同财产时，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
5、有人认为夫妻一方擅自卖房可视为效力待定行为，因为合同法第51条针对无权处分行为的效力设有明文规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因为夫妻一方在婚姻关系存续期间擅自出卖房屋，对于其中属于夫妻对方的房产份额来说是是无处分权的。但是此种观点值得细究。认定是无权处分，也只侵犯了夫妻一方的共同处分权，由此应对其夫妻一方承担过错责任，但这是内部行为，最终确认越权处分行为内部无效，不产生对外效力，但外部有效。
但笔者认为，如何分析夫妻一方擅自卖房的行为，如果以对方方名义卖房，且购房有理由相信卖房人已有相应的权利时，就应作为表见代理处理，合同有效；而如以自己名义卖房时，则是无权处理，即为合同效力待定。
参考文章等：
1．沈阳晚报：《夫妻一方是否可以出卖共有房》
2．正义网：《夫妻均卖房，哪个作数》
3．东方法眼：《一方擅自处分夫妻共同房产的行为是否有效？》作者：王学堂
4．厦门晚报：《背着配偶卖房子是什么阴谋》
5．人民法院报：《一套房屋两场官司四次审理，谁是谁非？》作者：徐文杰
6．法制日报：《未经丈夫同意卖房 无法过户谁来担责》作者：金贵宾 张来柱
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重庆森达律师事务所盛红斌律师
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